Hiệu ứng Dolina là gì và tại sao nó trở thành một trong những rủi ro chính trên thị trường bất động sản Nga và CIS. Phân tích các mối đe dọa cho nhà đầu tư, nguyên nhân hủy bỏ giao dịch và khuyến nghị bảo vệ người mua.
Thuật ngữ "hiệu ứng Dolina" đã trở nên phổ biến sau một trường hợp gây chấn động liên quan đến ca sĩ nổi tiếng Larisa Dolina. Dưới cái tên này, người ta hiểu một sơ đồ lừa đảo, trong đó người bán căn hộ (thông thường là người lớn tuổi) sau khi thực hiện giao dịch, thông qua tòa án, hủy bỏ nó, với lý do rằng họ đã trở thành nạn nhân của kẻ lừa đảo qua điện thoại. Sơ đồ này cho phép "người bán" lấy lại căn hộ và giữ lại số tiền mà người mua đã thanh toán. Sự xuất hiện của thuật ngữ này đã được ghi nhận trong các phương tiện truyền thông và thậm chí trong các nguồn bách khoa: ví dụ, vào cuối năm 2025, một bài viết về hiện tượng này đã được xuất bản trên Wikipedia (chủ yếu liên quan đến những trường hợp có người bán lớn tuổi).
Lịch sử xuất hiện của thuật ngữ
Ở giữa câu chuyện là trường hợp của Larisa Dolina. Vào mùa hè năm 2024, ca sĩ đã bán căn hộ của mình tại Moscow, chuyển số tiền thu được cho kẻ lừa đảo (một phần qua "tài khoản an toàn"), và sau đó phát hiện ra rằng mình đã bị lừa. Vào tháng 9 năm 2025, tòa án đã công nhận giao dịch này là vô hiệu do "khuyết tật trong ý chí" của Dolina (cô đã bị lừa dối), trả lại cho cô căn hộ trong khi người mua bị mất cả nhà và tiền. Tiền lệ gây chấn động này đã trở thành tín hiệu: trên toàn quốc xuất hiện những câu chuyện tương tự. Người bán và người thân của họ đã bắt đầu nộp đơn ra tòa yêu cầu trả lại nhà, khẳng định rằng họ đã bị lừa dối. Trong các phương tiện truyền thông và cộng đồng pháp lý, sơ đồ này đã được gọi là "hiệu ứng Dolina", khi một tiền lệ đơn lẻ đã trở thành nỗi sợ hãi phổ biến trên thị trường bất động sản thứ cấp.
Nội dung pháp lý của vấn đề
Cuộc xung đột về lợi ích pháp lý ở đây rất đơn giản: một bên là bảo vệ quyền của "người bán bị thiệt hại" (đặc biệt là người cao tuổi, dễ bị tổn thương) trong việc lấy lại tài sản của mình, bên kia là quyền của người mua thiện chí trong việc giữ lại căn hộ đã mua. Vì thường rất khó để chứng minh mối quan hệ tội phạm của người mua với kẻ lừa đảo, các tòa án thường áp dụng các quy định bảo vệ người bán khỏi sự hiểu nhầm hoặc lừa dối. Các lý do chính để công nhận giao dịch là vô hiệu bao gồm sự hiểu nhầm nghiêm trọng của người bán hoặc lừa dối (điều 178, 179 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
- Các tòa án thường công nhận giao dịch với những người bán dễ bị tổn thương là vô hiệu theo các điều 177-179 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (mất khả năng hành vi, hiểu nhầm, lừa đảo).
- Trong thực tế, người mua sau khi tranh chấp hợp đồng thường không còn nhà, và số tiền đã thanh toán cho họ hiếm khi được trả lại - thường thì tiền sẽ "bị phong tỏa" đến khi hoàn thành quá trình hình sự chống lại các kẻ lừa đảo.
- Thái độ của các tòa án tập trung vào việc bảo vệ "phía yếu" của giao dịch: nếu chứng minh được rằng người bán đã hành động “không nhận thức được” (do tuổi tác, bệnh tật, căng thẳng hoặc áp lực), hợp đồng sẽ bị hủy bỏ, bất kể tính hợp pháp của việc đăng ký.
Quy mô và hậu quả cho thị trường
Vấn đề đã vượt xa một trường hợp đơn lẻ: vào năm 2025, đã có hàng ngàn giao dịch bị tranh chấp theo những sơ đồ này trên toàn nước Nga. Ngay cả khi số liệu giao dịch chính thức vẫn ổn định, các thành viên trên thị trường báo cáo sự gia tăng lo lắng. Người mua từ chối các giao dịch có giá quá thấp hoặc với những người bán lớn tuổi và yêu cầu thêm các bảo đảm. Nhiều giao dịch thứ cấp giờ đây đi kèm với các kiểm tra và điều kiện bổ sung.
- Tại các thành phố lớn, việc thực hiện thanh toán an toàn đã tăng vọt: ví dụ, các công chứng viên tại St. Petersburg báo cáo rằng vào mùa thu năm 2025, số lượng giao dịch qua quỹ dự trữ công chứng đã tăng hơn gấp đôi.
- Các chuyên viên bất động sản xác nhận sự phức tạp của các giao dịch với "căn hộ của người nghỉ hưu": yêu cầu cung cấp giấy tờ từ bệnh viện tâm thần, sự tham gia của người thân của chủ sở hữu, ghi lại video họp và kiểm tra kỹ lưỡng các tài liệu.
- Có khả năng giảm tính thanh khoản của loại bất động sản này: thị trường lo ngại về các đề xuất "biến động", và nhà của người nghỉ hưu được bán với mức chiết khấu hoặc mất nhiều thời gian hơn để bán.
Rủi ro cho người mua và người bán
- Người mua: mất quyền sở hữu (căn hộ được trả lại cho chủ sở hữu trước đó), đóng băng số vốn đã đầu tư và nghĩa vụ thế chấp, chi phí pháp lý kéo dài và rủi ro về danh tiếng.
- "Người bán"-nạn nhân: rủi ro mất cả căn hộ và tiền (đặc biệt nếu tiền đã được chuyển cho kẻ lừa đảo), áp lực từ gia đình và cơ quan thực thi pháp luật, cần phải ra làm chứng và tham gia vào các vụ kiện.
Phản ứng của nhà nước và cộng đồng chuyên nghiệp
Chính phủ đã bắt đầu theo dõi chặt chẽ tình hình. Tại Duma Quốc gia đang thảo luận về các dự luật và biện pháp bảo vệ: đề xuất chứng thực notarielle bắt buộc cho các giao dịch bất động sản, bảo hiểm căn hộ bắt buộc trong các trường hợp đặc biệt, giới thiệu "thời gian làm nguội" (giữ tiền trong tài khoản ngân hàng trong vài ngày). Các cơ quan phối hợp đánh giá thực tiễn tư pháp. Các cộng đồng chuyên môn cũng đề xuất các tiêu chuẩn mới: chẳng hạn, mở rộng quyền hạn của công chứng viên trong việc kiểm tra lịch sử tài sản và tình trạng của người bán, tăng cường sự tuân thủ của ngân hàng (cấm "tài khoản an toàn") và phát triển các khuyến nghị cho những người môi giới bất động sản khi giao dịch với các chủ sở hữu dễ bị tổn thương.
Khuyến nghị thực tiễn cho người mua
Để giảm thiểu "hiệu ứng Dolina" trong một giao dịch cụ thể, người mua nên:
- Cẩn thận kiểm tra người bán và tài sản: yêu cầu bản sao mới từ EGRN (làm rõ chuỗi chủ sở hữu và các hạn chế), nghiên cứu các tài liệu chứng minh quyền sở hữu và kiểm tra sự tồn tại của các nghĩa vụ.
- Đánh giá tình trạng của người bán: gặp gỡ trực tiếp, làm rõ tình trạng gia đình và tài sản, phân tích các dấu hiệu nghi ngờ (giảm giá đột ngột, tính cấp bách, tâm trạng cảm xúc).
- Tiến hành giao dịch dưới sự giám sát của các chuyên gia: mời một luật sư và công chứng viên có kinh nghiệm, thực hiện thanh toán thông qua tài khoản ký quỹ ngân hàng hoặc ký quỹ công chứng, nơi số tiền chỉ được chuyển cho người bán sau khi giao dịch được đăng ký.
- Kêu gọi bảo đảm: nếu có thể, tham gia vào giao dịch với người thân của người bán hoặc bảo lãnh, những người có thể xác nhận sự tự nguyện trong ý chí của họ và sẵn sàng hoàn lại tiền cho người mua nếu giao dịch bị hủy bỏ.
- Xem xét bảo hiểm quyền sở hữu: hợp đồng bảo hiểm như vậy có thể bù đắp cho số tiền đã thanh toán trong trường hợp sau này giao dịch được công nhận là vô hiệu.
Khuyến nghị thực tiễn cho các chủ sở hữu lớn tuổi
Để không trở thành một phần của câu chuyện như vậy, những người sở hữu nhà lớn tuổi cần:
- Không tin vào các cuộc gọi đáng ngờ: bỏ qua các thông điệp "từ cơ quan" và các đề xuất chuyển tiền vào "tài khoản an toàn", từ những người lạ.
- Trước khi bán, hãy tư vấn: thảo luận các điều kiện với người thân đáng tin cậy và luật sư, không thực hiện giao dịch khẩn cấp dưới áp lực và không ký các tài liệu mà không hiểu rõ nội dung của chúng.
- Thực hiện giao dịch một cách an toàn: nếu có thể, thực hiện chứng thực notarielle và kiểm kê tài sản, tránh ký các ủy quyền rộng rãi mà không cần thiết.
- Sử dụng các cơ chế bảo vệ: theo thỏa thuận với người thân, thực hiện ủy quyền giới hạn, bảo hộ hoặc cấm giao dịch được đăng ký mà không có sự tham gia trực tiếp. Cũng nên cân nhắc việc lập di chúc hoặc hợp đồng hôn nhân để xác định trước số phận của tài sản.
Các kịch bản tương lai khả thi
Nếu thực tiễn hiện tại được duy trì, số lượng tranh chấp và sự thiếu tin cậy sẽ chỉ gia tăng: các giao dịch sẽ trở nên đắt đỏ và lâu hơn, và phân khúc với những người bán lớn tuổi có thể chậm lại. Đồng thời, chính phủ và doanh nghiệp đang tìm kiếm sự cân bằng giữa các lợi ích. Trong số các biện pháp đang được thảo luận có việc mở rộng thực tiễn bảo hiểm quyền sở hữu bắt buộc, giới thiệu "thời gian làm nguội" (chẳng hạn, giữ tiền trong ngân hàng trong một tuần), tạo ra các đăng ký tập trung về rủi ro và các kiểm tra bắt buộc về tình trạng tâm lý và tài chính của người tham gia giao dịch.
Kết luận
"Hiệu ứng Dolina" không chỉ là một trường hợp đơn lẻ nổi tiếng, mà còn là triệu chứng của sự dễ bị tổn thương của thị trường bất động sản trước nạn lừa đảo và sự không chắc chắn về pháp lý. Các nhà đầu tư cần nhớ: các giao dịch bất động sản đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hỗ trợ chuyên nghiệp, đặc biệt nếu người bán dễ bị tổn thương. Chỉ có tiếp cận tổng thể – kiểm tra sâu sắc đối tượng, sự đồng hành của công chứng, tổ chức thanh toán cẩn thận và bảo hiểm rủi ro – mới có thể tránh được những thiệt hại tốn kém. Nếu không có những biện pháp này, "hiệu ứng Dolina" có thể ảnh hưởng đến hầu hết mọi người mua nhà.
